BAE’nin emlak sektörü, emlak& nbsp;patlaması& nbsp;yavaşlama belirtisi göstermediği için bu yıl rekor kıran yoluna devam etti. Dubai, daha fazla insanın çalışmak ve yaşamak için emirliğe akın etmesiyle suçlamaya liderlik ediyor. KT Luxe Patlamayı neyin körüklediği, ne kadar süreceğini düşündükleri ve en son alıcı trendleri hakkındaki görüşlerini almak için ülkenin önde gelen emlak& nbsp;uzmanlarından bazılarıyla konuştu.
Bu patlamaya neyin sebep olduğuna bakarak başlayalım. Temel ekonomide, talep arzı aştığında fiyatlar artacaktır. Dubai, vergisiz statüsü, iş dostu politikaları, iyi yaşam kalitesi ve girişimciler ve yeni başlayanlar için çok çeşitli vizeleriyle yaşamak için çekici bir yerdir.
Geçen yıl yaklaşık 160.000 kişinin Dubai’ye taşındığını gördük ve 2024’ün sonunda nüfus 3,8 milyon olarak gerçekleşti. Yani talep yüksek.
Emlak geliştiricileri, yeni sakinler için evler inşa ederek bu talebi karşılamaya çalışarak yetişmeye çalışıyorlar. Dubai’yi kira geliri ve sermaye artışı için cazip bir yer olarak gören özellikle İNGİLTERE ve Hindistan’dan gelen gayrimenkul yatırımcılarını da unutamayız.
Düşük faizli ipotek ve esnek finansman ekledikten sonra, neden bir & nbsp; emlak& nbsp; patlamasının ortasında olduğumuzu görmek açık. Daha fazla milyoner ve yüksek net değer buraya taşınıyor, daha markalı konutlar inşa ediliyor ve Dubai düzenli olarak yaşamak için harika bir yer olarak yer alıyor.
Özellik döngüsü
Emlak piyasaları döngü içinde hareket etme eğilimindedir ve patlamalar sonsuza kadar süremez. Peki şu anki döngünün neresindeyiz? Novvi Properties’in aracılık müdürü Mario Volpi, ”Kesinlikle zirvedeyiz, ancak bundan sonra ne olacağımızı belirleyecek” diyor.
“Bununla demek istediğim, aynı nüfus artışına devam edersek, 2027’den çok önce bir istikrar görmeyeceğiz, ancak rakamlar gerçekten daha fazla artarsa, bu boğa koşusu çok daha uzun sürebilir.”
Tam hizmet veren bir emlak komisyoncusu olan Betterhomes’un sahibi Cencorp’un CEO’su Richard Waind, fiyatlarda neden yavaşlamanın olabileceğini açıklıyor. “Dubai’ye insan girişi önümüzdeki yıllarda da güçlü kalacak, ancak artan arzın kısa vadede, özellikle apartman sektöründe fiyatlar üzerinde etkisi olabilir. Ancak pazar talebi göz önüne alındığında villa ve şehir evleri yetersiz kalabilir.”
Şu anda 200’den fazla geliştiriciden yapım aşamasında olan 1.700’den fazla proje olduğuna dikkat çekiyor.
Tribeca Real Estate’te lüks bir emlak uzmanı olan Gabriel Tamman, emlak patlamasının uzun ömürlülüğü konusunda daha yükseliş eğilimi gösteriyor. “Zirveye yakın bir yerde değiliz. Olgun pazarların aksine, Dubai hala yüksek büyüme aşamasındadır. BAE, yetenek ve zenginliği çekecek ve koruyacak vizyona, kaynaklara ve politikalara sahip genç bir ülke ”diyor.
Döngünün neresinde olduğumuzu düşündüğünüze bakılmaksızın, Financewithraji’nin kurucusu Raji Kaippallil iyi bir noktaya değiniyor. “Gayrimenkulü uzun vadeli bir yatırım olarak görenlerin endişelenecek çok az şeyi var.”
Tarih tekrarlıyor mu?
Yatırım söz konusu olduğunda, iyi bilinen bir feragatname, geçmiş performansın gelecekteki performansın garantisi olmadığıdır. Konu mülkiyet olduğunda, geçmişteki patlamalardan ve döngülerden öğrenebilir miyiz?
Volpi, ”Her döngü farklıdır, ancak şu anda talebi esas olarak yönlendiren şey göz önüne alındığında, bu büyümeye daha sağlam bir his veriyor” diyor.
Waind, bu mevcut mülkiyet& nbsp;döngüsünün diğerlerinden çok farklı olduğunu kabul eder. “Dubai’deki geçmiş pazarlar çok daha spekülatif ve düzensizdi. Günümüz piyasası, güçlü ekonomik temeller ve nüfus artışı ile desteklenmektedir ve iyi düzenlenmiş ve iyi sermayelendirilmiştir.
“Giderek artan ev sahipliği, alıcıları gelecekteki piyasa düzeltmelerinden koruyacak çok daha sürdürülebilir ve “yapışkan” bir pazar, daha olgun bir pazar yaratıyor””
Ancak görünüm sağlıklı ve iyimser olsa da, uzmanların doğal olarak veya beklenmedik olaylardan kaynaklanan bir yavaşlama için her zaman tetikte olmaları gerekir. Lüks emlak danışmanı Nataliya Khudykovska, ”Dubai’nin emlak piyasası son iki yılda aşırı büyüme yaşadı ve potansiyel aşırı ısınma endişelerini artırdı” diyor.
Ancak daha sonra pazarın hala daha fazla genişlemeye yer olduğunu öne süren tüm faktörleri hızla listeliyor. Bunlar arasında küresel yatırımcılardan gelen güçlü talep, artan varlıklı sakin sayısı (milyonerler ve Yüksek Net Değerler) ve daha katı piyasa düzenlemeleri yer alıyor.
Argümanını desteklemek için mevcut piyasa dinamiklerine işaret etti. “Proje lansmanları çok başarılı oluyor ve birçoğu lansman gününde satılıyor, şu ana kadar talep arzı takip ediyor.”
Ruh hali kesinlikle iyimser, temel bilgiler iyi görünüyor ve hiç kimse ‘baloncuk’ veya ‘büst’ kelimelerinden bahsetmedi bile. Mevcut fiyat seviyelerini bağlam içine koymak için Waind, “Fiyatlar 2020’den bu yana yılda yaklaşık yüzde 20 arttı, ancak bu fiyatlar son derece düşük bir seviyeden toparlandı.”
“Bugün fiyatlar diğer dünya pazarlarına kıyasla büyük bir değer sunuyor ve UBS Property& nbsp;Bubble ındex’e göre Dubai ‘gerçeğe uygun değer’ sunmaya devam ediyor.
Khudykovska, fiyatların henüz tarihi zirvelere ulaşmadığını da vurguluyor. “Hızlı büyümelerine rağmen, bazı segmentlerdeki fiyatlar 2014& nbsp;patlamasına göre daha düşük kalıyor.”
Alıcı alışkanlıkları
Yani alıcı talebi açıkça güçlü, ancak bir mülkte ne arıyorlar? Khudykovska, Dubai’deki tercihlerin yaşam tarzı, çalışma alışkanlıkları ve küresel yatırım eğilimlerindeki değişiklikleri yansıtarak son birkaç yılda önemli ölçüde değiştiğini gözlemliyor.
“Bunlar arasında daha geniş alanlara olan talebin artması yer alıyor. Alıcılar, kompakt birimlere göre villalara, şehir evlerine ve geniş dairelere öncelik veriyor. Dubai Hills Estate, District One ve Tilal Al Ghaf gibi topluluklar, özel bahçeleri ve havuzları olan daha büyük evlere rekor talep görüyor.”
Dubai, lüks mülkler konusunda her zaman bir üne sahiptir ve bu, milyonerlerin ve hnw’lerin akışını karşılamak için inşa edilen üst düzey markalı konutların, seçkin çatı katlarının ve sahil mülklerinin yükselişiyle pekiştirilmektedir.
NKD real estate’in kurucusu Khudykovska, ”Dubai, servetin korunması için en iyi seçenek haline geliyor” diyor. “Lüks segment, mevcut mülklerin önemli bir eksikliğiyle karşı karşıya ve fiyatları daha da yükseltiyor. Ana akım konut piyasasındaki durum biraz daha iyi olsa da, talep artmaya devam ediyor.”
Çevir ve düzelt
Emlak piyasası ile ilgili zorluklardan biri, her zaman hızlı bir kar arayan mülkleri çeviren spekülatif alıcılar olmuştur. Uzmanlara bunun bugünün alıcıları arasında hala bir trend olup olmadığını sorduk.
Bize, bazı yatırımcıların Dubai’nin hızla yükselen fiyatlarından ve güçlü talebinden yararlanarak devir teslim edilmeden önce plan dışı mülkleri değiştirmeye devam ettiklerini söylediler. Palm Jumeirah, Dubai Marina ve markalı konutlardaki üst düzey projeler genellikle hızlı bir şekilde satılıyor ve bu da erken alıcıların tamamlanmadan önce bir primle yeniden satış yapmasına olanak tanıyor.
Ancak geliştiriciler, aşırı spekülasyonu önlemek için zorunlu bekletme süreleri gibi saygısızlık karşıtı maddeleri giderek daha fazla uygulamaya koyuyorlar. Tamman, plan dışı çevirme hala popüler olsa da, düzeltme ve çevirme stratejilerinin geliştiğini ekliyor.
Sıcak noktalar
Ve yeni gelişmeler söz konusu olduğunda, her tür alıcıya hitap eden aralarından seçim yapabileceğiniz çok şey var.Gayrimenkul uzmanları, Palm Jebel Ali, Downtown ve Emaar Beachfront dahil olmak üzere boru hattında son derece umut verici görünen bir dizi heyecan verici projeyi listeledi.
Dubai, çöl bölgelerini hala yeni konut projelerinin ve iş merkezlerinin ortaya çıktığı Dubai’nin Güneyine (Expo City ve yeni Al Maktoum Uluslararası Havaalanı yakınında) doğru geliştiriyor. Dubai Adaları (eski adıyla Deira Adaları) gibi yeni ada yaşamında yeni plajlar, oteller ve lüks villalar yer alacak. Daha ileriye baktığımızda, Dünya Adaları ultra zenginler için özel adalar topluluğu olacak.
