Dubai, pandemi sonrası dönemde net değeri yüksek bireylerin akını ve birçok gurbetçinin artık uzun vadeli olarak yerleşmek istemesi nedeniyle villa ve şehir evi sıkıntısı ile karşı karşıya.
Sektör yöneticileri, bae’yi uzun vadede evlerini yapmayı planlayan yabancı sakinlerin daha büyük villaları, şehir evlerini ve tüm aileye hitap edebilecek olanakları tercih ettiklerini öne sürüyor.
Bu arada, emlak geliştiricileri, villa topluluğu gelişmeleriyle bağlantılı astronomik maliyetler ve yüksek katlı apartman kulelerinin sunduğu daha yüksek kar marjları nedeniyle dairelere de odaklanıyor.
Tarafından bildirildiği gibi Khaleej Times Küresel gayrimenkul danışmanlığı ValuStrat tarafından yayınlanan en son verilere göre, Dubai’nin en popüler 10 topluluğundaki villa fiyatları son dört yılda iki kattan fazla arttı.
Arap Çiftlikleri, Dubai Hills Malikanesi, Emirates Tepeleri, Green Community West, Jumeirah Adaları, Jumeirah Parkı, Palm Jumeirah, Göller, Çayırlar ve Victory Heights, villaların sermaye değerlerinin 2020-21’den Temmuz 2024’e kadar yüzde 100’ün üzerinde sıçradığını gördü.
Allsopp & Allsopp’un üçüncü çeyrek 2024 verileri, villa ve şehir evi satışlarının satış işlem hacminin yüzde 20’sini oluşturduğunu ve toplam piyasa satış değerinin yüzde 42’sini oluşturduğunu ve talebin konut toplulukları genelinde arzdan ağır basmaya devam ettiğini gösterdi. Bu nedenle, talep ve arz arasındaki dengesizlik, önümüzdeki aylarda potansiyel fiyat artışlarına işaret edebilir.
Son çeyrekte villalar için en popüler alanların Jumeirah Golf Estate, The Springs, Dubai Investments Park, Arabian Ranches ve Al Reem olduğu belirtildi.
Dubai, son üç buçuk yılda rekor bir milyoner akını gördü ve dünyanın farklı yerlerinden binlerce yüksek net değerli kişiyi kendine çekti. Bu milyonerler, içinde yaşamak ya da yüksek kiralardan para kazanmak için yatırım yapmak için villalar, şehir evleri ve lüks daireler satın aldı.
Neden kıtlık?
Kasco Developments’ın CEO’su Issa Abdul Rahman, kıtlığın her yerleşim bölgesinde, özellikle Dubai Tepeleri ve Arap Çiftlikleri gibi bölgelerde hissedildiğini söylüyor.
“Genel villa sıkıntısının iki temel nedeninden şüpheleniyorum – şehirdeki göçmen ailelerin akını ve şimdi Dubai’ye yerleşmek ve kök salmak isteyen daha önce ‘geçici’ gurbetçilerin sayısındaki artış. Özellikle bu alanlar yeni göçmen toplulukları arasında popüler ”diye ekliyor Abdul Rahman.
Yogesh Bulchandani’nin
Sunrise Capital’in kurucusu ve CEO’su Yogesh Bulchandani, Villanova, Green Community DİP, Jumeirah Village Triangle, Six Senses The Palm, Dubai Hills ve Pearl Jumeirah water community villas gibi popüler villa alanlarının yüksek talep gördüğünü söyledi.
”Bu mahalleler, lüks olanakları ve aile dostu ortamları nedeniyle oldukça talep görüyor ve bu da arzı geride bırakan talebin artmasına neden oluyor” dedi.
Yogesh Bulchandani
Bulchandani, kıtlığı varlıklı alıcılardan gelen yüksek talebin, yeni gelişmeler için sınırlı arazi mevcudiyetinin ve pandemi sonrası geniş yaşam ortamlarına yönelik artan tercihin bir kombinasyonuna bağlıyor. “Ek olarak, bu alanların gurbetçilere ve ailelere yönelik temyizi talebi daha da artırıyor.”
Kıtlık ne kadar büyük?
Hızlı nüfus artışı ve lüks yaşam seçenekleri arayan gurbetçilerin akını nedeniyle Sunrise Capital’in kurucusu, pazar taleplerini karşılamak için yeni gelişmelere acil ihtiyaç olduğunu söyledi.
”Son raporlar Dubai’nin yaklaşık 10.000 villa sıkıntısı ile karşı karşıya olduğunu gösteriyor” dedi.
Sektördeki meslektaşını yineleyen Kasco Developments’tan Abdul Rahman da benzer sayıda villa sıkıntısı görüyor.
Hangi villalar yüksek talep görüyor?
Abdul Rahman’a göre, satın alınabilirlik, kaliteli yaşam alanı ve şehrin ana merkezlerine yakınlık arasında bir denge kurduğu için 3 milyon ila 5 milyon Dh’lik fiyat aralığı özellikle talep görüyor.
Bulchandani, bu fiyat aralığının hem yatırımcıları hem de birinci sınıf yerlerde geniş evler arayan aileleri cezbettiğini ve bu da onu sınırlı kullanılabilirliğe sahip rekabetçi bir pazar haline getirdiğini söyledi.
Villalar yatırım getirisi olarak ne kadar sunuyor?
Villalar genellikle dairelere kıyasla daha düşük getiri sunar ve ortalama getiriler daireler için yüzde 8’e karşılık yüzde 6 civarındadır. Bulchandani, ”Bu, ortalama kira değerine göre yıllık daireler için 240.000 Dh’ye kıyasla villalar için yaklaşık 180.000 Dh’ye karşılık geliyor” diye ekledi.
Abdul Rahman, villaların tipik olarak daireler için yüzde 7’ye kıyasla ortalama yüzde 5 civarında teklif verdiğini ve yıllık ortalama 150.000 Dh’ye karşılık 200.000 Dh’lik bir farka dönüştüğünü görüyor. ”Ancak, villalar yükseliyor ve tarihsel olarak, verim farkını fazlasıyla telafi edecek ölçüde dairelerden daha fazlasını takdir etme eğilimindeler” diye ekledi.
Abdul Rahman, Dubai’deki villaların ve şehir evlerinin tipik olarak usta planlı bir proje içinde geliştirildiğini de sözlerine ekledi.
“Böyle bir projeyi geliştirmek için tek başına yapılan ön yatırım astronomiktir, gereken daha karmaşık lojistik ve altyapı geliştirmeden bahsetmiyorum bile. Ayrıca daha uzun bir gelişme ve geri dönüş zaman çizelgesine sahiptirler. Bu ve diğer faktörler, projelerin ülkedeki çoğu geliştiricinin finansal kapasitesinin ve uzmanlığının ötesinde olduğu anlamına gelir. Buna karşılık, bir apartmanın yatırımı çok daha ucuz, yapımı daha kolay ve tamamlanması daha hızlı ”dedi.
Yogesh Bulchandani, geliştiricilerin daha yüksek kar marjları ve daha hızlı yatırım getirileri nedeniyle genellikle yüksek katlı apartman kulesi projelerine öncelik verdiğini belirtti.
“Ek olarak, villalar için arazi edinimi ve inşaatın karmaşıklığı, özellikle Dubai gibi hızla değişen bir pazarda geliştiricilerin bu segmente girmesini engelleyebilir” diye ekledi.
Abu Dhabi realty üçüncü çeyrekte güçlü bir büyüme yaşıyor
Dubai: Kiracı, ev sahibinden sözleşmede bakım masraflarını karşılamasını isteyebilir mi?
Dubai: Sakinler baş ağrılarından, nefes alma sorunlarından kaçınmak için daha iyi iç hava kalitesi arıyorlar
