Dubai’nin gelişen plan dışı emlak piyasası, yüksek getiri arayan yatırımcılar için bir mıknatıs. Ancak uzmanlar, ödüllerin önemli olabilmesine rağmen, yetersiz bilgilendirilmiş kararlar alma risklerinin de aynı derecede önemli olduğunu ve çoğu zaman hafife alındığını söylüyor.
2024’te bugüne kadar Dubai’deki plan dışı alımlar, yeniden satışlar için kaydedilen 54.200anlaşmanın neredeyse iki katı olan 105.700 anlaşmayı oluşturuyordu.
Plan dışı mülkler, son teknoloji tasarımları, yaşam tarzı odaklı özellikleri ve esnek ödeme planları ile inkar edilemez derecede çekicidir. Erken yatırımcılara, tercihlerine uygun ana birimleri güvence altına alma ve tamamlanmaya yakın projeler olarak büyüme potansiyelinden yararlanma şansı sunarlar.
Ancak gerçek şu ki: tüm plan dışı yatırımlar eşit yaratılmaz ve cilalı bir broşür karı garanti etmez. “Gerçek şu ki, birçok alıcı kritik başarı faktörlerini net bir şekilde anlamadan dalıyor. Geliştiricinin sicilini değerlendirememek, piyasa zamanlamasını yanlış değerlendirmek veya gelecekteki talebi gözden kaçırmak, heyecan verici bir fırsatı hızla finansal bir gerilemeye dönüştürebilir ”diyor fäm Properties CEO’su Firas Al Msaddi.
Başlangıç olarak, plan dışı mülkler için cazip pazarlama araçları genellikle ölçeklendirilmek üzere üretilmez ve görüntülerin ve bilet fiyatının çektiği alıcılar, mülkün gerçek boyutu ve düzeni hakkında yanıltılabilir. “Kat planlarında belirtildiği gibi her odanın boyutlarını iyice incelemek hayati önem taşıyor. Bu, mülk teslim edildiğinde beklentilerin gerçeklikle uyumlu olmasını sağlar ve mekanın nasıl göründüğü ve hissettiği konusunda hayal kırıklığından kaçınır ”diyor Msaddi.
Bu arada, bir binadaki daire türleri yaşam deneyimini büyük ölçüde etkileyebilir. “Örneğin, çoğunlukla stüdyo ve tek yatak odalı daireleri olan binalar genellikle bekar veya bekar profesyonelleri cezbederken, daha büyük, üç ve dört yatak odalı birimleri olanlar ailelere hitap edecek. Buradaki bir uyumsuzluk, alıcıları tesisler ve atmosferden hayal kırıklığına uğratabilir ”diyor Msaddi.
Örneğin, stüdyo ve tek yatak odalı dairelerin hakim olduğu bir binada dört yatak odalı lüks bir çatı katına sahip olmak, sahibinin aradığı yaşam tarzı deneyimini sunmayabilir. Benzer şekilde, projenin spor salonları, havuzlar veya oyun alanları gibi olanakları tipik olarak sakinlerin çoğuna uyacak şekilde tasarlanmıştır. Bina ağırlıklı olarak bekarlar tarafından işgal ediliyorsa, bu ailelerin ihtiyaçlarını karşılamayabilir.
Yatırımcılar genellikle mülklerinin tamamlanma tarihinin devir tarihi ile aynı olduğunu varsayarlar, ancak bu, özellikle büyük ölçekli gelişmeler için her zaman böyle değildir. “Tamamlandıktan sonra, alıcıların birimlerini incelemeleri, takılmalarını bildirmeleri ve bu takılmaların çözülmesi dört aya kadar sürebilir. Daha büyük projeler için bu süreç altı ay veya daha fazla sürebilir. Yatırım stratejinizi planlarken bu zaman çizelgesini hesaba katmak önemlidir “diyor Msaddi.
Msaddi, plan dışı mülklere yatırım yaparken, birçok yatırımcının devir tesliminden önce satın alarak ve hızlı bir şekilde yeniden satarak kısa vadeli kazançlar hedeflediğini ve bunun genellikle yanlış strateji olduğunu söylüyor. “Ancak, bu kısa vadeli yaklaşımı takip edenler için, geliştiriciden potansiyel rekabeti göz önünde bulundurmak çok önemlidir. Çoğu zaman, geliştiriciler benzer birimleri rekabetçi fiyatlarla satmaya devam ediyor ve bu da bir yatırımcının karlı bir yeniden satış elde etme yeteneğini önemli ölçüde etkileyebilir ”diye ekliyor.
Buradaki en önemli sonuç, plan dışı yatırımcıların nakit akışlarını ve stratejilerini dikkatli bir şekilde planlamaları gerektiğidir. Yatırımcılar yapmalı:
• Ne zaman satmayı planladıklarını ve hedef kitlelerinin kim olacağını açıkça belirleyin.
* Hem geliştiriciden hem de diğer plan dışı yatırımcılardan rekabeti ölçmek için proje boyutunu ve toplam birim sayısını analiz edin.
Msaddi, ”İyi düşünülmüş bir strateji, bir yatırımcının beklentilerini piyasa gerçekleriyle uyumlu hale getirerek, rekabet ortamını ve piyasaya çıkması muhtemel benzer birimlerin hacmini küçümsememelerini sağlıyor” diyor.
