Soru: Satış anlaşmasına göre birimimin 2028’de devri planlanan Dubai’de plan dışı bir mülke yatırım yapmak üzereyim. Geliştirici devir işlemini geciktirirse ne olur? Tazminat hakkım var mı ve eğer öyleyse, ne zaman alacağım?
Cevap: Dubai’de bir mülk satıldığında, hem satıcı hem de alıcı bir Satış Satın Alma Sözleşmesi (SPA) imzalar. Bir SPA normalde satın alma fiyatı, tamamlanma tarihi, ihlaller için tazminat ve mücbir sebep koşulları dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak üzere çeşitli hükümler içerecektir. Alıcı ve satıcı arasındaki ilişki daha sonra spa’da belirtilen kararlaştırılan hüküm ve koşullara tabidir.
Spa’daki şartlardan herhangi birinin ihlal edilmesi veya ihlal edilmesi durumunda, etkilenen taraf, spa’da belirtildiği şekilde veya Dubai’de yargı yetkisine sahip bir mahkemede bir yargıç tarafından kararlaştırıldığı şekilde tazminat almaya hak kazanabilir. Bu, BAE Medeni İşlemler Kanunu’nun 295. Maddesi uyarınca, “Zararlar bir para ödemesinden oluşacaktır. Bununla birlikte, mağdurun talebi üzerine hakim, koşullara uygun olarak, tarafları orijinal statülerine döndürerek veya tazminat olarak önyargılı eylemle bağlantılı belirli bir konuyu yerine getirerek zararın giderilmesini emredebilir.”
Bir geliştiricinin, bir alıcı tüm yükümlülüklerini yerine getirdiği sürece bir tamamlama sertifikası aldıktan sonra bir mülkü alıcıya devretmesi yükümlülüğüdür.
Bu, Dubai Emirliği’ndeki Geçici Gayrimenkul Sicilini Düzenleyen 2008 tarihli 13 sayılı Kanunun Uygulama Tüzüğünü Onaylayan 2010 tarihli 6 sayılı Yürütme Konseyi Kararının 7 (1) maddesine uygundur.,
“Bir taşınmazın tamamlanması ve tamamlanma belgesinin yetkili kuruluşlardan alınması üzerine, ana geliştirici veya alt geliştirici, alıcının tüm sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmesi koşuluyla, herhangi bir taşınmaz birimini teslim etmeyi veya satın alma adına gayrimenkul siciline kaydettirmeyi reddedemez. Bu, alıcının geliştiriciye gayrimenkul biriminin satış sözleşmesiyle bağlantılı dışında herhangi bir mali aidat borcu olsa bile geçerlidir.”
Projenin tamamlanmaması durumunda, 2010 tarihli 6 sayılı İcra Kararının 15. Maddesinde belirtilen tamamlanma yüzdesine dayanarak, bir geliştiricinin tutarı alıcıya iade etmesi gerekebilir. Bu, 2010 tarihli 6 sayılı İcra Kararının 18. Maddesi uyarınca, “Bir geliştirici, bu kararın (15) maddesi uyarınca elinde bulundurduğu tutarları, sözleşmenin feshi tarihinden itibaren en geç bir (1) yıl içinde veya altmış yıl içinde alıcıya iade etmelidir. (60) gayrimenkul biriminin satış tarihinden itibaren hangisi daha erken gerçekleşirse, gün.”
Ayrıca, 2020 tarihli 6 sayılı İcra Kararının 22. Maddesi, Dubai’deki plan dışı mülkün tamamlanmasıyla ilgili bir geliştiricinin ihmalleri ve ihmalleri listesinden bahsetmektedir.
Ek olarak, bir geliştiriciyle herhangi bir anlaşmazlık olması durumunda, bir alıcı konuyu dostane bir şekilde çözmek için Dubai Arazi Departmanına (DLD) başvurabilir. Bu, 2010 tarihli ve 6 sayılı Yürütme Konseyi Kararının 14. Maddesi uyarınca, “Bir geliştirici ile bir satın alma arasındaki herhangi bir anlaşmazlığın olması durumunda, DLD sözleşme ilişkilerini korumak için uzlaştırıcı çabalar gösterebilir ve uygun gördüğü çözümleri önerebilir. bu amaca ulaşmak için. Geliştirici ve alıcının dostane bir anlaşmaya varması durumunda, bu anlaşma geliştirici ve alıcı veya ilgili temsilcileri tarafından yürütülen yazılı bir sözleşmede belgelenecektir. Bu anlaşmanın DLD tarafından onaylanması üzerine, her iki taraf için de bağlayıcı hale gelecektir.”
